Mark B. Grzymala named to the 2018 Illinois Super Lawyers list

We are pleased to announce that Mark B. Grzymala, the founder and principal of Grzymala Law Offices, P.C., has been selected to the 2018 Illinois Super Lawyers list for Construction Litigation. This is an exclusive list, recognizing no more than five percent of attorneys in the state.

Super Lawyers, part of Thomson Reuters, is a research-driven, peer influenced rating service of outstanding lawyers who have attained a high degree of peer recognition and professional achievement. Attorneys are selected from more than 70 practice areas and all firm sizes, assuring a credible and relevant annual list.

The annual selections are made using a patented multiphase process that includes:

  • Peer nominations,
  • Independent research by Super Lawyers, and
  • Evaluations from a highly credentialed panel of attorneys.

The objective of Super Lawyers is to create a credible, comprehensive and diverse listing of exceptional attorneys to be used as a resource for both referring attorneys and consumers seeking legal counsel.

The Super Lawyers lists are published nationwide in Super Lawyers Magazines and in leading city and regional magazines and newspapers across the country, as well as the Illinois Super Lawyers Digital Magazine.

Please join us in congratulating Mark B. Grzymala on his selection.

For more information about Super Lawyers, please visit Superlawyers.com. 

„Illinois Home Repair and Remodeling Act”- czego wymaga się od osób wykonujących prace remontowo-budowlane w domach jednorodzinnych?

home repair and remodeling act

Wprowadzenie

Praca nad projektem budowlanym i zapewnienie bezproblemowego procesu od samego etapu negocjacji warunków kontraktu, poprzez zarządzanie poszczególnymi etapami prac, aż po zakończenie budowy, może być dużym wyzwaniem. Jednym z najlepszych narzędzi, jakich może użyć właściciel firmy budowlano-remontowej jest dobrze skonstruowana umowa, która jasno i jednoznacznie określa zakres prac remontowo-budowlanych oraz terminy płatności za wykonaną pracę. Posiadanie takiej umowy jest szczególnie istotne, kiedy prace dotyczą domów jednorodzinnych i małych budynków mieszkalnych i są regulowane przez akt prawny Illinois Home Repair and Remodeling Act (815 ILCS 513/1, i następne) (“HRRA”).

Uchwała HRRA weszła w życie w 2000 roku i ma na celu promowanie przejrzystych i uczciwych praktyk w branży budowlanej i remontowej. HRRA zawiera liczne wymagania, które są specyficzne dla prac przy budynkach mieszkalnych i dotyczą one pracowników budowlanych bez względu na to, czy remontowi podlega jedynie kuchnia, czy tez cały dom, a nieprzestrzeganie tych zaleceń może przynieść katastrofalne skutki dla firmy remontowej. Pracownicy budowlani powinni zapoznać się z regulacjami zawartymi w HRRA zanim zawrą jakąkolwiek umowę podlegającą temu aktowi.

Jakie rodzaje prac budowlano-remontowych regulowane są przez HRRA?

Illinois Home Repair and Remodeling Act (815 ILCS 513/1, i następne) (“HRRA”) odnosi się prac naprawczych i remontowych, których wartość przekracza 500 dolarów oraz wykonywanych w małych budynkach mieszkalnych. Zwrot „naprawy i remonty” („repair and remodeling”) definiowany jest bardzo szeroko i obejmuje zarówno naprawianie, wymienianie, zmienianie, przekształcanie, unowocześnienie, ulepszanie, jak i dobudowywanie do nieruchomości będących małymi budynkami mieszkalnymi („residence”). Istotny jest również sam wyraz „rezydencja” („residence”), który zdefiniowany jest przez ustawodawcę jako dom jednorodzinny lub budynek mieszkalny składający się z sześciu lub mniej apartamentów lub mieszkań. Zapisy HRRA dotyczą pracowników remontowych zawierających umowy bezpośrednio z klientami, bez względu na to czy pracownicy ci są osobami fizycznymi, czy też prawnymi.

W większości przypadków HRRA nie dotyczy podwykonawców oraz innych podmiotów posiadających umowy z głównym wykonawcą. Jednakże, jeśli strona zazwyczaj występuje jako podwykonawca przy innych projektach (na przykład murarz lub hydraulik), ale posiada umowę z właścicielem domu, to umowa ta będzie podlegała regulacjom HRRA. Ponadto, HRRA nie obejmuje również nowych konstrukcji domów jednorodzinnych, jak również prac obejmujących czyszczenie dywanów lub naprawę oraz instalację urządzeń takich jak lodówki, pralki czy bojlery, jeśli osoba wykonująca takie naprawy bądź prace instalacyjne jest osobą zatrudnioną przez sprzedawcę tych produktów.

Jakie klauzule, zgodnie z HRRA, powinien zawierać pisemny kontrakt?

Zgodnie z HRRA, pisemna umowa wymagana jest dla wszystkich prac naprawczych i remontowych przekraczających wartość 1000 dolarów i wykonywanych na terenie „rezydencji”. Kontrakt powinien być przedłożony do podpisu klientowi jeszcze przed rozpoczęciem prac remontowych. Dwie z najważniejszych klauzul, jakie powinien zawierać kontrakt to: (1) całkowity koszt projektu, przy uwzględnieniu części i materiałów oraz kosztu wyceny, oraz (2) nazwa i adres firmy budowlanej oraz osoby zaangażowanej w prace remontowe. Jeśli firma remontowa używa skrytki pocztowej dla przychodzącej korespondencji, to właściciel powinien zawrzeć także swój adres. Umowa powinna ponadto określać daty rozpoczęcia i zakończenia prac remontowych oraz klauzulę zezwalającą właścicielowi nieruchomości na rozwiązanie umowy w ciągu trzech dni roboczych oraz instrukcje w jaki sposób to uczynić. HRRA wymaga także, by firma remontowa posiadała ubezpieczenie na czas trwania prac.

Co więcej, jeśli kontrakt zawiera przepisy, które wymagają od klienta albo (a) poddania wszelkich sporów kontraktowych pod wiążący arbitraż, zamiast pod przewód sądowy, albo (b) zrzeczenia się praw do rozprawy z udziałem ławy przysięgłych, to w takiej sytuacji firma budowlana musi uprzedzić klienta o takich zapisach jeszcze przed egzekucją umowy. W innym wypadku klauzula wiążącego arbitrażu lub zrzeczenia się prawa do rozprawy z udziałem ławy przysięgłych zostaje unieważniona.

Pomimo że nie jest to wymagane przez HRRA, to jednak firma remontowa może i powinna zawrzeć również zapisy służące do ochrony samej siebie, takie jak harmonogram płatności czy też uregulowania dotyczące możliwości dochodzenia odsetek oraz kosztów adwokackich w przypadku zwłoki klienta z płatnościami. Zmiany są często wymagane w przypadku prac prowadzonych w domach jednorodzinnych, więc aby uniknąć nieporozumień i późniejszych konfliktów jest zalecaną praktyką, by wymagać zlecania wszystkich zmian na piśmie oraz przedkładania ich do podpisu wszystkim stronom.

Broszura Praw Konsumenta

Legislatura Stanu Illinois zdaje sobie sprawę, że konsumenci posiadają jedynie bardzo podstawowe zrozumienie umów i prac budowlanych. Niestety, również pracownicy remontowi niekiedy wyzyskują swoich klientów. W związku z tym HRRA wymaga, aby przed egzekucją jakiegokolwiek kontraktu o prace naprawcze czy remontowe, właściciel nieruchomości otrzymał kopię broszury o prawach konsumenta nazwanej “Home Repair: Know Your Consumer Rights”.

Ta krótka publikacja, wydana przez Biuro Prokuratora Generalnego Stanu Illinois, zawiera podstawowe informacje na temat wymaganych w kontrakcie zapisów oraz zestaw porad dla właścicieli budynków mieszkalnych jak uniknąć oszustw budowlanych. Broszura musi zostać wręczona klientowi przed podpisaniem kontraktu, a klient powinien podpisać pokwitowanie jej otrzymania, które z kolei firma remontowa powinna zachować w swoich dokumentach. Wprawdzie HRRA wymaga pokwitowania otrzymania broszury jedynie w przypadku umów na prace o wartości powyżej 1000 dolarów, ale jest zalecaną praktyką dla wykonawców, by przestrzegać tych przepisów przy wszystkich umowach dotyczących prac remontowych przy budynkach mieszkalnych.

Broszurę można znaleźć pod tym adresem: Know Your Rights Brochure.

Przepisy z innych aktów prawnych

Innym aktem prawnym, który także zawiera przepisy chroniące konsumentów, gdy przedmiotem prac budowlanych jest dom jednorodzinny, jest Illinois Mechanics Lien Act (770 ILCS 60/1, i następne) (“Lien Act”). Sekcja 5 tej uchwały wymaga, by wykonawca jeszcze przed otrzymaniem pierwszej płatności, wręczył właścicielowi nieruchomości następujące oświadczenie:

“The law requires that the contractor shall submit a sworn statement of persons furnishing labor, services, material, fixtures, apparatus or machinery, forms or form work before any payments are required to be made to the contractor.”

“Prawo wymaga, żeby główny wykonawca przedłożył oświadczenie pod przysięga osób zapewniających pracę, usługi, materiały, osprzęty, aparaty lub maszyny, formy lub formę pracy, zanim jakiekolwiek płatności będą wymagane przez kontraktora.”

Jest dobrym zwyczajem, aby zawrzeć tę klauzulę w każdym kontrakcie dotyczącym prac budowlano-remontowych przy budynkach mieszkalnych, a także by zapewnić oświadczenia pod przysięgą w zamian za pierwsza płatność.

Co jeśli przepisy HRRA zostaną naruszone?

Pokrzywdzony właściciel domu może zgłosić firmę budowlaną naruszającą przepisy HRRA do Biura Prokuratora Generalnego Stanu Illinois albo do prokuratorów poszczególnych hrabstw, a następnie te organy mogą pozwać wykonawców do sądu w celu powstrzymania i zapobiegania dalszym naruszeniom. Firma budowlana może zostać ukarana karami finansowymi lub nawet zawieszeniem działalności gospodarczej.

Co więcej, właściciel domu może również wytoczyć cywilny proces sądowy powołując się na akt prawny Consumer Fraud and Deceptive Business Practices Act (815 ILCS 505/1 i następne) oraz domagać się odszkodowania finansowego oraz zwrotu kosztów sądowych od firmy budowlanej. Tego typu roszczenia są często podnoszone jako roszczenie wzajemne wobec firm budowlanych, które składają pozwy lub zakładają zastawy przeciwko klientom uchylającym się od uiszczenia zapłaty za wykonaną pracę.

Jednakże, nawet jeśli firma budowlana w pełni nie wypełniła warunków zawartych w HRRA, właściciel domu w dalszym ciągu musi udowodnić, że doznał szkód wskutek domniemanych naruszeń. W rzeczywistości, sądy Stanu Illinois są bardzo niechętne do usprawiedliwiania właścicieli domów przed niepłaceniem ich należności za poprawnie wykonane prace budowalne tylko dlatego, że umowa nie została sporządzona na piśmie. Jednak aby uniknąć ryzyka, wykonawcy powinni stosować się do przepisów HRRA.
Ponadto, wykonawcy powinni mieć na uwadze, że sądy różnych jurysdykcji mogą nakładać inne kary finansowe na wykonawców łamiących przepisy HRRA, na przykład powołując się na przepis 2-25-090 City of Chicago Municipal Code. Wykonawca, który pracował przy małym projekcie i nie zapewnił Broszury Praw Konsumenta albo nie sporządził pisemnej umowy, może zostać ukarany przez sąd i być może utracić nawet cały swój dochód z tego projektu.

Przezorny zawsze ubezpieczony

Podsumowując, wykonawcy, którzy pracują przy domach jednorodzinnych i małych budynkach mieszkalnych powinni być świadomi regulacji zawartych w HRRA oraz możliwych pułapek. Firmy budowlane powinny zawsze posiadać pisemne umowy na wszystkie ich projekty, nie tylko te dotyczące domów jednorodzinnych, tak aby wszystkie strony kontraktu były świadome warunków umowy oraz czego mogą oczekiwać od drugiej strony. Ponadto, naruszenia HRRA mogą być bardzo kosztowne dla wykonawców (jak również dla konsumentów, którzy zatrudnili nieuczciwych wykonawców). Aby uniknąć kłopotów i problemów z płatnościami, jest zawsze zalecane, by skonsultować kontrakt i procedury dotyczące projektów budowlanych z doświadczonym adwokatem specjalizującym się w prawie budowlanym Stanu Illinois.

Jeśli masz pytania, już teraz zadzwoń do doświadczonego w prawie budowlanym adwokata Marka Grzymaly pod numer telefonu: 847-920-7286.

 

By:  Mark B. Grzymala, Attorney and President and

Paulina Grunwald, Paralegal

Grzymala Law Offices, P.C.

Webinar on Current Issues in Illinois Mechanics Lien Law

Experienced construction attorneys Mark B. Grzymala of Grzymala Law Offices, P.C. and Beata Bukranova of A Law Team are pleased to announce they will be conducting a webinar on Current Issues in Illinois Mechanics Lien Law in cooperation with Lorman Education Services.

In this webinar, the attorneys will provide a brief overview of what a lien is and its requirements along with the benefits of asserting a lien claim. They will then shift their focus to identifying the pitfalls in asserting a mechanics lien claim and present the best practices to minimize the risks in order to maximize recovery.

The live webinar will be broadcast on February 22, 2018 from 1:00pm to 2:30pm CST.  For more information about this valuable and informative seminar and to register, please click on the link below:
 
 
 

Illinois Home Repair and Remodeling Act – Requirements for Contractors on Residential Projects

home repair and remodeling act

Introduction

Working on construction projects can be challenging to ensure a smooth process from the negotiating of the terms and scope of work to managing the trades to completion.  One of the best tools that a contractor can have is a well drafted contract that clearly lays out what the contractor is to do, the costs, and how and when the contractor will be paid.  This is most important when working on residential projects which contracts are governed by the Illinois Home Repair and Remodeling Act (815 ILCS 513/1, et seq.) (the “HRRA”). 

Enacted in 2000, the HRRA is an attempt by the Illinois legislature to promote fair and honest practices in the construction, remodeling and repair businesses.  The HRRA contains numerous requirements which are specific to work on residential projects. These conditions affect all contractors whether they are remodeling a kitchen or rehabilitating an entire home and failure to follow them can be disastrous for the contractor’s bottom line. Contractors must be familiar with the HRRA requirements before entering into any such agreements.

What kind of construction work does the Home Repair and Remodeling Act govern?

The HRRA applies to any residential repair or remodeling work in excess of $500.00. The phrase “Repair and remodeling” is broadly defined and includes fixing, replacing, altering, converting, modernizing, improving or making of an addition to a real property primarily designed or used as a residence. Of particular importance, however, is the word “residence” which is defined as “a single-family home or dwelling or a multiple-family home or dwelling containing six or fewer apartments, condominiums, town houses, or dwelling units.”  The HRRA governs contractors who have direct contracts with owners whether the contractor is an individual, partnership corporation or limited liability company.

In most cases, the Home Repair and Remodeling Act does not apply to subcontractors, or those that have contracts with a general contractor. However, if a party is typically a subcontractor on other projects, such as a masonry worker or plumber but has a contract with the homeowner, the HRRA will govern that agreement.  Furthermore, the HRRA does not govern new construction of single family homes.  The HRRA also does not apply to contracts for carpet cleaning or repair or installation of appliances such as refrigerators, washing machines or hot water heaters if the person performing the repair or installation is an agent of the party who sold said items to the consumer.

What should a written contract include under the HRRA?

The Home Repair and Remodeling Act requires a written contract for all residential repair or remodeling work in excess of $1,000.00. The contract must be provided to the customer for signature prior to initiating the home repair or remodeling work at the residence. Two of the main contract provisions required by the HRRA are (1) the total cost of the project, including parts and materials as well as any charge for estimate; and (2) the business name and address of the person engaged in the business of home repair or remodeling.  If the contractor uses a post office box for mailing, then it should provide the address of his or her residence. The contract should also include the start and completion dates along with a clause permitting the customer to terminate the contract within three business days and instructions on how to do so if the contract is entered at the residence.  The HRRA also requires that the contractor maintain public damage and general liability insurance for the duration of the project.

Furthermore, if the contract contains provisions that require the consumer to either (a) submit all contract disputes to binding arbitration in place of hearing in court; or (b) waive consumer’s right to a trial by jury, then contractor must advise the consumer of such provisions before accepting and executing the contract. Otherwise, the binding arbitration clause or the jury trial waiver clause is void.

Although not required under the HRRA, a contractor can and should include terms to protect itself such as a payment schedule as well as default provisions that provide for interest or attorneys’ fees in the event the customer fails to pay.  Changes are often requested on residential projects so it is also good practice to require all change order be written and signed by all parties to avoid confusion and aggravation later.

The Consumer Rights Brochure

Illinois lawmakers recognize that most consumers have only a rudimentary understanding of construction agreements and construction work. Unfortunately, some contractors are also exploitative. In order to address these issues, the Home Repair and Remodeling Act also requires that, prior to the execution of any home repair and remodeling contract, the owner should be provided with a copy of a pamphlet entitled – “Home Repair: Know Your Consumer Rights”.

This short brochure, published by Illinois Attorney General’s office, contains basic information on what the contract should include and offers other tips for homeowners.  This brochure must be provided to the customer before the contract is signed and the customer should also sign and return the acknowledgment of receipt in the pamphlet for the contractor to keep in its files.  The HRRA only requires the receipt for contracts over $1,000 but it is good practice for contractors to make this a routine for all residential work.

The brochure is available for download here – Know Your Rights Brochure.

Other Statutory Requirements

In addition to the HRRA, the Illinois Mechanics Lien Act (770 ILCS 60/1, et seq.) (the “Lien Act”), also contains protections for consumers where the subject project is a single-family owner-occupied home.  Section 5 of the Lien Act requires that the contractor give the homeowner the following statement before the first payment is made:

“THE LAW REQUIRES THAT THE CONTRACTOR SHALL SUBMIT A SWORN STATEMENT OF PERSONS FURNISHING LABOR, SERVICES, MATERIAL, FIXTURES, APPARATUS OR MACHINERY, FORMS OR FORM WORK BEFORE ANY PAYMENTS ARE REQUIRED TO BE MADE TO THE CONTRACTOR.”

It is good business practice to include this provision in all residential construction agreements and to provide a sworn statement in exchange for the first payment.

What if the Home Repair and Remodeling Act is violated?

An aggrieved homeowner can report the contractor to the Illinois Attorney General’s Office or State’s Attorney for violation of the HRRA and they may bring an action against the contractor in order to restrain and prevent any pattern or practice violation.  The contractor could face fines or potentially a suspension of business. 

Furthermore, the homeowner can also file a civil action against the contractor under the Consumer Fraud and Deceptive Business Practices Act (815 ILCS 505/1 et seq.) and seek money damages as well as attorney’s fees and court costs from the contractor.  These types of claims are often asserted as a counterclaim against contractors who file lawsuits or mechanics lien foreclosure actions against non-paying customers. 

However, even if the contractor did not completely follow the requirements of the HRRA, the owner still needs to prove actual damages as result of any alleged violations.  In fact in interpreting the HRRA, Illinois courts have been reluctant to excuse an owner from paying its contractor on an otherwise successful project just because an agreement was not in writing. However, to avoid any possible exposure, contractors should take the necessary steps to comply with the HRRA.

Furthermore, contractors need to be especially careful in light of the fact that some municipalities have the ability to levy fines of their own against contractors who violate the HRRA, such as through Section 2-25-090 of the City of Chicago Municipal Code.  A contractor who works on a small project and does not provide the brochure or a written contract could be fined and have its entire profit and possibly more wiped out.

Forewarned is Forearmed

In conclusion, contractors who work on residential projects need to be aware of the requirements of the HRRA and its pitfalls. Contractors should always have a written agreement for all of their projects, not only residential projects, so the parties are clear on what the terms are and what is expected from the other.  However, a violation of the HRRA can be costly for a contractor (as well as a consumer who deals with an unscrupulous builder).  It is always good practice to review your contracts and procedures on residential projects with an experienced Illinois construction law attorney to avoid headache and non-payment as you work on a project.

By:  Mark B. Grzymala, Attorney and President and

Paulina Grunwald, Paralegal

Grzymala Law Offices, P.C.

New laws in Illinois for 2017

 

Introduction

Approximately 200 new laws go into effect in Illinois in the new year. Here is a link to a complete list of the new laws and changes for 2017.

http://abc7chicago.com/politics/new-laws-2017-illinois-laws-that-take-effect-january-1/1665227/

Of particular interest to Illinois small businesses as well as our firm’s clients are the following (excerpted from article above):

Illinois Public Construction Bond Act (HB 5660/PA 99-0673): Amendment provides that verified notice of claim from a subcontractor shall be deemed filed on the date personal services occurs or the date when the verified notice is mailed.

Employee Sick Leave Act (HB 6162/PA 99-0841): Allows employees to use personal sick leave benefits for absences due to an illness, injury, or medical appointment of an employee’s direct family members (including employee’s child, spouse, sibling, parent, mother-in-law, father-in-law, grandchild, grandparent, or stepparent) on the same terms as for the employee’s own illness or injury.

Illinois Freedom to Work Act (SB 3163/ PA 99-0860): New act prohibits employers from requiring non-compete clauses for low-wage employees. Under the act, “Low-wage employee” means an employee who earns the greater of (1) the hourly rate equal to the minimum wage required by the applicable federal, State, or local minimum wage law or (2) $13.00 per hour.

Illinois Plumbing License Law (HB 5913/PA 99-0504): Requires licensed plumbers to complete 4 hours of continuing education each year in order to renew their license.  Course might be supervised by an Illinois licensed plumber.

Illinois Criminal Code.  (SB 1120/PA 99-0534): New expands on theft to include failure to return equipment in excess of $500 within 3 days after the rental period has expired.

Illinois Condominium Property Act (SB 2359/PA 99-0849): Prevents a condominium instrument such as bylaws or a declaration of condominium from changing the ability of the board of managers to execute bank documents by a majority vote.

Illinois Wage Assignment Act (PA 99-0903): Allows employees to revoke a wage assignment at any time by submitting written notice to a creditor.

Please call us at 847-920-7286 or email us at mark@grzymalalaw.com should you have any questions or wish to discuss the impact of these changes on your business.

All the best to everyone in 2017!

Mark B. Grzymala, Attorney and Principal

mark@grzymalalaw.com