„Illinois Home Repair and Remodeling Act”- czego wymaga się od osób wykonujących prace remontowo-budowlane w domach jednorodzinnych?

Wprowadzenie

Praca nad projektem budowlanym i zapewnienie bezproblemowego procesu od samego etapu negocjacji warunków kontraktu, poprzez zarządzanie poszczególnymi etapami prac, aż po zakończenie budowy, może być dużym wyzwaniem. Jednym z najlepszych narzędzi, jakich może użyć właściciel firmy budowlano-remontowej jest dobrze skonstruowana umowa, która jasno i jednoznacznie określa zakres prac remontowo-budowlanych oraz terminy płatności za wykonaną pracę. Posiadanie takiej umowy jest szczególnie istotne, kiedy prace dotyczą domów jednorodzinnych i małych budynków mieszkalnych i są regulowane przez akt prawny Illinois Home Repair and Remodeling Act (815 ILCS 513/1, i następne) (“HRRA”).

Uchwała HRRA weszła w życie w 2000 roku i ma na celu promowanie przejrzystych i uczciwych praktyk w branży budowlanej i remontowej. HRRA zawiera liczne wymagania, które są specyficzne dla prac przy budynkach mieszkalnych i dotyczą one pracowników budowlanych bez względu na to, czy remontowi podlega jedynie kuchnia, czy tez cały dom, a nieprzestrzeganie tych zaleceń może przynieść katastrofalne skutki dla firmy remontowej. Pracownicy budowlani powinni zapoznać się z regulacjami zawartymi w HRRA zanim zawrą jakąkolwiek umowę podlegającą temu aktowi.

Jakie rodzaje prac budowlano-remontowych regulowane są przez HRRA?

Illinois Home Repair and Remodeling Act (815 ILCS 513/1, i następne) (“HRRA”) odnosi się prac naprawczych i remontowych, których wartość przekracza 500 dolarów oraz wykonywanych w małych budynkach mieszkalnych. Zwrot „naprawy i remonty” („repair and remodeling”) definiowany jest bardzo szeroko i obejmuje zarówno naprawianie, wymienianie, zmienianie, przekształcanie, unowocześnienie, ulepszanie, jak i dobudowywanie do nieruchomości będących małymi budynkami mieszkalnymi („residence”). Istotny jest również sam wyraz „rezydencja” („residence”), który zdefiniowany jest przez ustawodawcę jako dom jednorodzinny lub budynek mieszkalny składający się z sześciu lub mniej apartamentów lub mieszkań. Zapisy HRRA dotyczą pracowników remontowych zawierających umowy bezpośrednio z klientami, bez względu na to czy pracownicy ci są osobami fizycznymi, czy też prawnymi.

W większości przypadków HRRA nie dotyczy podwykonawców oraz innych podmiotów posiadających umowy z głównym wykonawcą. Jednakże, jeśli strona zazwyczaj występuje jako podwykonawca przy innych projektach (na przykład murarz lub hydraulik), ale posiada umowę z właścicielem domu, to umowa ta będzie podlegała regulacjom HRRA. Ponadto, HRRA nie obejmuje również nowych konstrukcji domów jednorodzinnych, jak również prac obejmujących czyszczenie dywanów lub naprawę oraz instalację urządzeń takich jak lodówki, pralki czy bojlery, jeśli osoba wykonująca takie naprawy bądź prace instalacyjne jest osobą zatrudnioną przez sprzedawcę tych produktów.

Jakie klauzule, zgodnie z HRRA, powinien zawierać pisemny kontrakt?

Zgodnie z HRRA, pisemna umowa wymagana jest dla wszystkich prac naprawczych i remontowych przekraczających wartość 1000 dolarów i wykonywanych na terenie „rezydencji”. Kontrakt powinien być przedłożony do podpisu klientowi jeszcze przed rozpoczęciem prac remontowych. Dwie z najważniejszych klauzul, jakie powinien zawierać kontrakt to: (1) całkowity koszt projektu, przy uwzględnieniu części i materiałów oraz kosztu wyceny, oraz (2) nazwa i adres firmy budowlanej oraz osoby zaangażowanej w prace remontowe. Jeśli firma remontowa używa skrytki pocztowej dla przychodzącej korespondencji, to właściciel powinien zawrzeć także swój adres. Umowa powinna ponadto określać daty rozpoczęcia i zakończenia prac remontowych oraz klauzulę zezwalającą właścicielowi nieruchomości na rozwiązanie umowy w ciągu trzech dni roboczych oraz instrukcje w jaki sposób to uczynić. HRRA wymaga także, by firma remontowa posiadała ubezpieczenie na czas trwania prac.

Co więcej, jeśli kontrakt zawiera przepisy, które wymagają od klienta albo (a) poddania wszelkich sporów kontraktowych pod wiążący arbitraż, zamiast pod przewód sądowy, albo (b) zrzeczenia się praw do rozprawy z udziałem ławy przysięgłych, to w takiej sytuacji firma budowlana musi uprzedzić klienta o takich zapisach jeszcze przed egzekucją umowy. W innym wypadku klauzula wiążącego arbitrażu lub zrzeczenia się prawa do rozprawy z udziałem ławy przysięgłych zostaje unieważniona.

Pomimo że nie jest to wymagane przez HRRA, to jednak firma remontowa może i powinna zawrzeć również zapisy służące do ochrony samej siebie, takie jak harmonogram płatności czy też uregulowania dotyczące możliwości dochodzenia odsetek oraz kosztów adwokackich w przypadku zwłoki klienta z płatnościami. Zmiany są często wymagane w przypadku prac prowadzonych w domach jednorodzinnych, więc aby uniknąć nieporozumień i późniejszych konfliktów jest zalecaną praktyką, by wymagać zlecania wszystkich zmian na piśmie oraz przedkładania ich do podpisu wszystkim stronom.

Broszura Praw Konsumenta

Legislatura Stanu Illinois zdaje sobie sprawę, że konsumenci posiadają jedynie bardzo podstawowe zrozumienie umów i prac budowlanych. Niestety, również pracownicy remontowi niekiedy wyzyskują swoich klientów. W związku z tym HRRA wymaga, aby przed egzekucją jakiegokolwiek kontraktu o prace naprawcze czy remontowe, właściciel nieruchomości otrzymał kopię broszury o prawach konsumenta nazwanej “Home Repair: Know Your Consumer Rights”.

Ta krótka publikacja, wydana przez Biuro Prokuratora Generalnego Stanu Illinois, zawiera podstawowe informacje na temat wymaganych w kontrakcie zapisów oraz zestaw porad dla właścicieli budynków mieszkalnych jak uniknąć oszustw budowlanych. Broszura musi zostać wręczona klientowi przed podpisaniem kontraktu, a klient powinien podpisać pokwitowanie jej otrzymania, które z kolei firma remontowa powinna zachować w swoich dokumentach. Wprawdzie HRRA wymaga pokwitowania otrzymania broszury jedynie w przypadku umów na prace o wartości powyżej 1000 dolarów, ale jest zalecaną praktyką dla wykonawców, by przestrzegać tych przepisów przy wszystkich umowach dotyczących prac remontowych przy budynkach mieszkalnych.

Broszurę można znaleźć pod tym adresem: Know Your Rights Brochure.

Przepisy z innych aktów prawnych

Innym aktem prawnym, który także zawiera przepisy chroniące konsumentów, gdy przedmiotem prac budowlanych jest dom jednorodzinny, jest Illinois Mechanics Lien Act (770 ILCS 60/1, i następne) (“Lien Act”). Sekcja 5 tej uchwały wymaga, by wykonawca jeszcze przed otrzymaniem pierwszej płatności, wręczył właścicielowi nieruchomości następujące oświadczenie:

“The law requires that the contractor shall submit a sworn statement of persons furnishing labor, services, material, fixtures, apparatus or machinery, forms or form work before any payments are required to be made to the contractor.”

“Prawo wymaga, żeby główny wykonawca przedłożył oświadczenie pod przysięga osób zapewniających pracę, usługi, materiały, osprzęty, aparaty lub maszyny, formy lub formę pracy, zanim jakiekolwiek płatności będą wymagane przez kontraktora.”

Jest dobrym zwyczajem, aby zawrzeć tę klauzulę w każdym kontrakcie dotyczącym prac budowlano-remontowych przy budynkach mieszkalnych, a także by zapewnić oświadczenia pod przysięgą w zamian za pierwsza płatność.

Co jeśli przepisy HRRA zostaną naruszone?

Pokrzywdzony właściciel domu może zgłosić firmę budowlaną naruszającą przepisy HRRA do Biura Prokuratora Generalnego Stanu Illinois albo do prokuratorów poszczególnych hrabstw, a następnie te organy mogą pozwać wykonawców do sądu w celu powstrzymania i zapobiegania dalszym naruszeniom. Firma budowlana może zostać ukarana karami finansowymi lub nawet zawieszeniem działalności gospodarczej.

Co więcej, właściciel domu może również wytoczyć cywilny proces sądowy powołując się na akt prawny Consumer Fraud and Deceptive Business Practices Act (815 ILCS 505/1 i następne) oraz domagać się odszkodowania finansowego oraz zwrotu kosztów sądowych od firmy budowlanej. Tego typu roszczenia są często podnoszone jako roszczenie wzajemne wobec firm budowlanych, które składają pozwy lub zakładają zastawy przeciwko klientom uchylającym się od uiszczenia zapłaty za wykonaną pracę.

Jednakże, nawet jeśli firma budowlana w pełni nie wypełniła warunków zawartych w HRRA, właściciel domu w dalszym ciągu musi udowodnić, że doznał szkód wskutek domniemanych naruszeń. W rzeczywistości, sądy Stanu Illinois są bardzo niechętne do usprawiedliwiania właścicieli domów przed niepłaceniem ich należności za poprawnie wykonane prace budowalne tylko dlatego, że umowa nie została sporządzona na piśmie. Jednak aby uniknąć ryzyka, wykonawcy powinni stosować się do przepisów HRRA.
Ponadto, wykonawcy powinni mieć na uwadze, że sądy różnych jurysdykcji mogą nakładać inne kary finansowe na wykonawców łamiących przepisy HRRA, na przykład powołując się na przepis 2-25-090 City of Chicago Municipal Code. Wykonawca, który pracował przy małym projekcie i nie zapewnił Broszury Praw Konsumenta albo nie sporządził pisemnej umowy, może zostać ukarany przez sąd i być może utracić nawet cały swój dochód z tego projektu.

Przezorny zawsze ubezpieczony

Podsumowując, wykonawcy, którzy pracują przy domach jednorodzinnych i małych budynkach mieszkalnych powinni być świadomi regulacji zawartych w HRRA oraz możliwych pułapek. Firmy budowlane powinny zawsze posiadać pisemne umowy na wszystkie ich projekty, nie tylko te dotyczące domów jednorodzinnych, tak aby wszystkie strony kontraktu były świadome warunków umowy oraz czego mogą oczekiwać od drugiej strony. Ponadto, naruszenia HRRA mogą być bardzo kosztowne dla wykonawców (jak również dla konsumentów, którzy zatrudnili nieuczciwych wykonawców). Aby uniknąć kłopotów i problemów z płatnościami, jest zawsze zalecane, by skonsultować kontrakt i procedury dotyczące projektów budowlanych z doświadczonym adwokatem specjalizującym się w prawie budowlanym Stanu Illinois.

Jeśli masz pytania, już teraz zadzwoń do doświadczonego w prawie budowlanym adwokata Marka Grzymaly pod numer telefonu: 847-920-7286.

By:  Mark B. Grzymala, Attorney and President and

Paulina Grunwald, Paralegal

Grzymala Law Offices, P.C.